補修工事計画まで建てて購入
物件を丸々購入するということは、
将来行うべき補修工事計画まで考えて購入しなければなりません。
収益を生み出しそれをローンに充てられるとしても、
修繕しなければ維持できないという段階になったらその価値を失います。
中のリフォームはもちろんです。
老朽化によって交換するものも沢山出てくるでしょう。
それらは不都合がわかった時点でできることで
その都度行えばいいことですが、
外壁工事は周辺に迷惑をかける前に行わなければなりません。
また、法律によって決められたことも導入しなければなりません。
今や、火災報知機は義務付けられていますし、
賃貸マンションやアパートだと警報装置や設備もきちんと整えなければなりません。
マンスリーマンションを普通に借りる方が増えている
収益不動産でマンスリーマンションを経営すると、空室率が低くなるようです。
月契約ということで人の出入りは激しいと思いますが、
家具家電付きということで気軽に借りる方が多いのです。
また、マンスリーマンションを一般の賃貸マンションのように借りている方も多くなりました。
毎日洗濯物が干されていたり、天気の良い日にはお布団を干しているという様子を見ていると、
普通に暮らしている人がいるのだと分かります。
家具家電付きやマンスリーマンションだと一般のマンションに比べ
お家賃は高めに設定されていますが、すぐに生活を始められるため
借りたいという方が増えているのです。
大口契約を取り付ける
ある不動産会社の話になりますが、
借り手が少なくなったことから賃貸マンションを改築し
コンドミニアムにしたそうです。
コンドミニアムといっても観光で訪れる方を相手にすると
空室が出ることがあります。
これは痛いことです。
出来れば専属的に入ってくれる人を探したほうがいいと考えたのですが、
コンドミニアム1室を大口契約に持っていくということにしたのです。
もちろん観光客向けの客室も確保しながらで、
約40坪の居室をまるごと企業に年契約で貸すことに成功しました。
その会社の方が利用しなくても収益を挙げられたのです。
収益不動産の運用方法は様々だと思います。
この会社のように、いかにして空室率を低くし
継続的に収益を上げ続けることができるかを考えていってみてください。
敷金礼金ゼロの物件は埋まりやすい
敷金と礼金、それから前家賃を合わせると安くても２０万円以上かかってしまいます。
これは本当に安い方で、家賃によっては倍以上という物件も多くなっています。
家賃によってという表現が正しいのかはわかりませんが、
設定の仕方としては敷金が家賃の２倍、礼金が家賃と同じ金額、それから前家賃となるために
このような計算になることが多いのです。
地域によっては１００万円といった金額が相場となっているところもあるのだとか。
今は気軽に動ける賃貸物件を探している方が多いと言われていますが
その多くが若い方や独身の方です。
荷物一つで移り住め、敷金礼金ゼロを探すのです。
空室率もとても低くなっているようですが、
もちろんその分の家賃は高いのですがそれでOKな方は多くなっています。
柔軟に対応したらどうか
マンスリーマンションを収益不動産として持つ場合、
次の入居者が気持ちよく使えるようにと家電もそのたびに入れ替えする大家さんも居ます。
下取りに出すといってもあたらしいかでんをとりいれるなどで
出費もかさみがちになることでしょう。
そのへんは入居者が埋めるという形も考えられないではありません。
でももし、ウィークリーなどで柔軟に対応できるのなら
家電を頻繁に変える必要はないのかなと感じます。
室内に配置すればそれなりに良い状態を保つことができます。
冷蔵庫などはそれほど汚れることはありません。
気になるのが洗濯機です。
継続使用する予定であれば専属の電気屋さんに依頼をし、
洗濯槽外側のカビの除去をお願いするのです。
素人が分解するのは故障の原因につながりません。
マンスリーで空室が出るのを防ぐため
一部はウィークリーで対応してみてはいかがでしょう。
旅行者だとかなり借り手は見つかると思います。
一括借上の落とし穴
収益不動産として建てたマンションやアパート。
それを一括借上にして空室からの無収入を防ぐのは安心感があります。
ほぼ全ての部屋を業者に借り上げてもらい、空室が出ようとも
それに関係なく借り上げた全室の家賃が入ってくるのですから。
もちろん業者の取り分は10％程度ありますので差し引かれはします。
でも空室から家賃が入らないという心配はないのです。
ただ落とし穴のようなものはあります。
借り上げた業者から家賃の引き下げ交渉があれば
それに応じなければなりませんので、借り手が少なくなった時には
入ってくる家賃は下がります。
また、突然の契約解除という可能性もあるため
全てがメリットとはいかないのが現状なようです。
太陽光システムを取り入れた収益不動産
最近の新築物件には太陽光発電システムを取り入れたものが多いように感じます。
マンションだってそうですし、実際に見たこともあります。
販売物件だと電気代はどうなるのか、電力会社に買い取ってもらったぶんはどうなるのか、
ちょっと気になるところですが、収益不動産としての不動産なら入居される方の電気代はどうなるのでしょうね？
今自家発電装置を導入する建物が増え、それに対する事業も多くなっていますが、
将来的にもメリットが多いなら、収益不動産に取り入れてもよさそうです。
寒い地域なら床暖房システムを新築時に取り入れると
入居希望者も多くなるのではないですか？
敷金と礼金はどうするべきか？
アパートやマンション経営をする際、
借り手側に対して敷金礼金を提示することも考えます。
敷金はあって良いものだと思います。
なぜなら、借主の退去時に負担を少なくできることで
少なからずメリットがあるのです。
気になるのが礼金ですが、礼金にいたっては
借り手側には納得出来ない部分があるようです。
それと同じく更新料も納得出来ない。
貸し手側は空室がないことが理想としています。
それを借り手側から更新料を頂き礼金までいただく
というのに矛盾を感じるのだそうです。
賃貸物件で礼金なしを探される方が多いのは
そのような矛盾が無いからといえるでしょう。
土地を有効活用したい
どんな土地でも固定資産税は発生します。
役に立たない土地なのに税金払って馬鹿馬鹿しい。
それならどうにかして有効活用できないものか。
そんなふうに考えている人は多いことでしょう。
例えば持っている土地が畑から宅地に転用できない、
崖にあるために有効活用ができない、
山林となっているためまだまだ開発が遅れており
手をつけるのに時間が掛かるなどなど。
山林の場合、大きな建物ができるチャンスもあるでしょう。
その時に公道として取られるか、
建物を立てるチャンスがあるのか
年数はかかるでしょうが、チャンスがあるときに有効活用をしましょう。
中国の方が日本に不動産を持つ理由
私もつい最近知ったのですが、
中国の富裕層の方が日本に不動産を持つ理由は、
あちらでは生涯にわたって資産を持つことができないからだそうです。
マンションや家を購入しても所有権が数十年と決まっており、
そのあとは国に返還されるのだそうです。
もし日本がそのようなシステムであれば、
中国の方のように海外に不動産投資をするのでしょうね。
不動産投資をするとずっと持っていたいものです。
それが収益不動産だとしたら修復などもしながら
一生涯収益があるのです。
もし返還しなければならないとしたら、
次々と不動産投資し続けなければなりません。